Si bien en los últimos meses se notó un aumento en la cantidad de casas que pueden verse en venta en la ciudad, el mercado inmobiliario parece estar con el freno de mano para estas operaciones. Los carteles de venta en casas y departamentos son visibles en diversos sectores de San Francisco, pero faltan compradores. Desde el sector inmobiliario aseguran que con la caída de los salarios y la falta de acceso a créditos hipotecarios –en un contexto agravado con la pandemia- son muy pocas las operaciones que se concretan. En cambio, los lotes, la tierra, sigue siendo lo más tentador, aunque ya no tanto como el año pasado.

En síntesis: hay mucha oferta de inmuebles a la venta y una demanda contenida debido a que la desaceleración de precios avanza, aunque a paso lento.

¿Qué pasa con los alquileres? No hay conformismo con la nueva ley por el alto porcentaje de aumento que sufrieron en el último año y que sigue afectando a los inquilinos. Pero además, muchos dueños prefieren hoy cambiar el cartel de “se alquila” por el de “se vende”, para desligarse del inmueble.

Damián Vincenti, corredor inmobiliario de la ciudad, reconoció que el mercado este 2021 viene siendo similar al de hace dos años, aunque aclaró que desde la pandemia significó un agravante: “No hay crédito hipotecario y sí un dólar muy elevado, entonces si no bajan los precios no se vende. Hay muchas propiedades a la venta y si no se le pone un precio objetivo, de acuerdo al momento que se vive, la gente que tiene el dinero no lo invierte”, explicó.

Vincenti expresó que se venden aquellos inmuebles que tienen una rebaja de entre el 20 y 30 por ciento en dólares de su valor histórico. Los departamentos que salían hace dos o tres años 55 mil dólares, por ejemplo en la zona de la UTN, hoy valen 45 mil. Lo mismo con las casas, que algunas ya pasaron de 100 mil dólares a 85 mil, aunque algunas personas propietarias no ceden y siguen utilizando un precio demasiado alto para el mercado actual.

En la misma línea opinó Franco Macagno, también dedicado a los negocios inmobiliarios, quien manifestó que la oferta de casas a la venta es “cada vez mayor”, y agregó que muchos propietarios ya no las ponen en alquiler al considerar que pierden rentabilidad: “La demanda para esta oferta es poca porque hay gente que quiere vender sus propiedades a precios de hace tres años. Por eso se ven carteles clavados en una propiedad por mucho tiempo”.

La explicación es que en varios casos al fijar los precios no se tiene en cuenta la devaluación sufrida por el peso y no bajan ese 30 por ciento promedio para acomodarse al costo actual del dólar.

Hay dinero, pero en pocas manos

Vincenti subrayó que en la ciudad hay dinero para hacer este tipo de inversiones pero aclaró que está concentrado en un segmento muy chico: “La clase media hoy no tiene posibilidad de acceder a la casa propia, se da mucho el negocio para inversión o algunos que tienen excedentes porque le va bien en su profesión o trabajo, que canalizan los ahorros capitalizándose a través de los inmuebles”, señaló, y dijo que el movimiento “es tranquilo pero sostenido” y que las operaciones se hacen cuando los precios “son atractivos”.

También destacó que hay más salida de casas a estrenar que de aquellas que ya alguna vez fueron habitadas: “Lo que es a estrenar tiene movimiento, se debieron bajar los precios porque la rentabilidad en el negocio de la construcción se achicó. Pero con precios atractivos lo nuevo se vende y depende de la zona también”.

Hoy una casa a estrenar en la zona norte de la ciudad, como en Los Palmares, de 100 metros cuadrados en un terreno de 300, puede costar entre 80 mil y 90 mil dólares. Un departamento en la misma zona o en el sector aledaño a la UTN, también a estrenar, con cochera y un dormitorio, tiene un precio desde los 43 mil dólares.

En este aspecto Vincenti hizo una salvedad que tiene que ver con el criterio de tasación: “Si la tasa un profesional como corresponde, siendo objetivo al momento económico que vivimos, las propiedades se venden. El tema es cuando influye en el precio el cliente y la tomás igual a la casa para tener productos y después tenés que ir desgastando la negociación para ver el precio. El criterio que uso en mi caso es que si la casa no entra al precio que yo sugiero como profesional prefiero no tomarla, porque no la voy a vender al estar fuera del valor de mercado”.

Mucha gente retiró sus propiedades del alquiler, para pasarlas a la venta. Esto reduce la oferta y presiona sobre los precios.

El impacto de la ley de alquileres

La suba sufrida en el último año por quienes alquilan una propiedad fue del 41 por ciento, de una sola vez, cuando la mayoría de los ingresos de los inquilinos no se ajustó de la misma manera. Este es el impacto directo del primer año de vigencia de la nueva ley que regula los contratos de locación.

Cabe recordar que el nuevo régimen incorporó diversas modificaciones buscando favorecer a los inquilinos, pero luego de 12 meses, los datos del mercado muestran otra cosa. Por un lado, quienes alquilan notan este escenario adverso: “Con la nueva Ley de Alquileres se establece que tanto inmobiliarias como propietarios pueden hacer un aumento una vez al año, a partir de un índice que mide el Banco Central con el sueldo de los trabajadores y la inflación. En este caso el aumento fue más de un 40% y de una sola vez”, explicó Gastón Funes a El Periódico, integrante de Inquilinos San Francisco, quien reclamó que no todos cumplen con lo establecido, ya que en su caso renovó el contrato en enero de este año y pasó de pagar 12 mil pesos a 25 mil pesos por el alquiler de su vivienda. “Me aumentó más de un 100 por ciento, por eso nos encontramos que si bien se estableció con la nueva ley que el aumento es de un 40 por ciento, en muchos casos lo supera”, enfatizó.

En la parte propietaria, también hay cuestionamientos a esta ley nacional porque el indicador de ajuste es menor que la inflación. En la ciudad esta situación provocó un gran impacto en el retiro de propiedades de la oferta de alquileres, ante los mayores costos, trabas y controles fiscales que trajo aparejada la regulación.

“Con el tema de la ley de alquileres nadie te compra un departamento para inversión. Lo mismo en vivienda; esta inversión desapareció”, aseguró Macagno.