Los valores fiscales de nuestra ciudad que se utilizaron, entre otras cosas para la generación de los cedulones del Inmobiliario Urbano provincial de este año, muestra en este 2020 valores que en algunas zonas superan el doble respecto al año pasado.

El nuevo valor fiscal medio de la tierra urbana en San Francisco, por ejemplo, quedó ahora en 3900 pesos por metro cuadrado, casi el doble que el utilizado en la última medición.

El ajuste fue antes de la devaluación de las elecciones primarias Paso, que llevó el dólar a más de 60 pesos. 

El dato se desprende del Estudio Territorial Inmobiliario (ETI), elaborado por profesionales del Ministerio de Finanzas, la Dirección General de Catastro, IDECOR (Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba) y la Universidad Nacional de Córdoba (UNC).

Los resultados tienen principal aplicación en la valuación que determina la Dirección General de Catastro para el Impuesto Inmobiliario con vigencia 2020, aunque también resulta de significativo valor para municipios y comunas en lo que refiere a tributos territoriales locales, estudios urbanos y económicos, entre otras aplicaciones. 

Equiparar al valor de mercado

“El objetivo de la Provincia es tener un valor lo más cercano posible al del mercado, ese es el ideal”, explicó a El Periódico una fuente consultada del área de Catastro en relación a esta valuación. Asimismo, aclaró que con este relevamiento que se inició hace un par de años se ayudó a eliminar distorsiones del mercado y las inequidades entre un barrio y otro.

Claro que a pesar del geométrico crecimiento del valor fiscal respecto del anterior, el monto del impuesto inmobiliario final no crece en igual medida, ya que se corrige variando la base imponible.

Según el informe publicado en la página de IDECOR, en San Francisco se llegó a registrar picos de hasta 23.500 pesos el metro cuadrado en la zona céntrica.

Las variables territoriales utilizadas caracterizan la estructura urbana y se clasifican en dos grupos: de distancia y de entorno. Entre las primeras, destacan distancias a la red vial, cursos de agua, zonas de mayor o menor categoría, vías de ferrocarril, cercanía al centro y polos de atracción ene l lugar, entre otras.

Entre las segundas, destacan variables como porcentaje de superficie edificada en relación al total de superficie de terrenos, porcentaje de parcelas baldías en relación al total de parcelas, entre otros. También se tienen en cuenta los servicios.

Inmobiliario provincial: el valor fiscal en San Francisco creció el doble en un año
La zona morada es la de mayor valuación fiscal 

El precio de la tierra según las zonas

Las zonas mejor valuadas de San Francisco son los bulevares y avenidas, entre ellas 25 de mayo, 9 de Julio, Libertador norte y sur, entre otras. (Ver el mapa de valuación)

Precisamente el bulevar central entre las calles Alberdi y Mitre, muestra el mayor valor fiscal en los terrenos, que es 23.500 pesos el metro cuadrado. Según la valuación usada el año pasado, ese monto ascendía a los 10.350 pesos por metro cuadrado.

Sobre 9 de Julio, en el sector comprendido entre las calles Rivadavia y Córdoba, por ejemplo, el costo es 22.100 pesos el metro cuadrado, siendo el más importante en esa arteria. Antes, era de 9800 pesos por metro cuadrado.

Sobre avenida Del Libertador, en las primeras cuadras desde Plaza Cívica hacia el norte y sur es donde se muestra el mayor costo, oscilando entre 21.800 y 21.000 pesos el metro cuadrado de tierra. Previo a la actualización, era de 10.200 y 9500, respectivamente.

Otra zona que se encuentra bien valuada es la que rodea a la plaza Vélez Sarsfield. Las dos cuadras de calle Independencia tienen una valuación de 20.500 y 20.200 pesos por metro cuadrado; por Alberdi, 20.500 y 18.400 según la cercanía con el centro; por Pueyrredón, 18.400 y 17.600 y por Juan José Paso, 18.100 y 17.600. Previo a la actualización, estos montos oscilaban entre los 5500 y 7150 pesos por metro cuadrado.

En otros barrios, menor aumento

En la zona comprendida por los barrios La Florida, Parque, San Cayetano, Hospital, San Francisco (noreste), las valuaciones por metro cuadrado van de los 2000 a los 2500 pesos. aquí la diferencia tras la actualización no es tan significativa como en la zona central de la ciudad.

En el noroeste de la ciudad, el valor fiscal oscila entre los 3000 y 4000 pesos por metro cuadrado, en la mayoría duplicándose el costo respecto a 2019.

En el sur de San Francisco, en tanto, los valores se asemejan a lo que ocurre en el noreste.

Estudio

El Estudio Territorial Inmobiliario (ETI) inició a fines de 2017 en el seno de la Secretaría de Ingresos Públicos de Córdoba, como un equipo de investigación y desarrollo que produce innovación metodológica, información específica, asistencia técnica y transferencia en valuaciones masivas y estudios de mercado de suelo a IDECOR y la Dirección General de Catastro.

Su fin es que cualquier persona conozca lo que vale la tierra en cada rincón de la provincia. Cuánto vale en una zona agrícola y cuánto en un sector deprimido.

Previo a esto, los últimos estudios de mercado generales llevados adelante por la Provincia nos llevan a décadas atrás. En 1987 se hizo uno para todos los inmuebles, que fue aplicado en 1988. El siguiente fue después de la hiperinflación, en 1992, donde se actualizaron los valores fiscales en las 19 ciudades más grandes. Se aplicó un año después.